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Guía práctica y actualizada: cuándo aplica el 10% reducido y cuándo el 21% general. Todo lo que necesitas saber antes de firmar tu presupuesto.
Una de las preguntas que más nos hacen nuestros clientes antes de firmar un presupuesto es: ¿qué IVA me van a cobrar? Y con razón: en España existen dos tipos de IVA que pueden aplicarse a las obras de reforma, el 10% reducido y el 21% general. La diferencia en una reforma de 40.000€ puede suponer más de 4.000€ de ahorro. Conocer cuándo aplica cada tipo no es solo una cuestión fiscal, es dinero real en tu bolsillo.
En Reformas Martí trabajamos siempre con total transparencia fiscal: presupuesto con IVA desglosado, factura legal y contrato de obra que cumple todos los requisitos para aplicar el tipo reducido cuando corresponde. En esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber para entrar bien informado en tu próxima reforma.
La clave está en el tipo de vivienda, su antigüedad y cómo se estructura el contrato de obra. Aquí tienes los dos escenarios principales.
Se aplica en reformas de viviendas habituales de más de 2 años de antigüedad, siempre que el coste de los materiales aportados por la empresa no supere el 40% del total del presupuesto. Es el caso más habitual en reformas integrales, de cocinas y de baños. El ahorro respecto al tipo general puede ser muy significativo.
Se aplica cuando la vivienda tiene menos de 2 años de antigüedad, cuando se trata de una segunda residencia que no cumple los requisitos, o cuando únicamente se compran materiales sin contratación de mano de obra. También aplica en reformas de locales comerciales y oficinas, con independencia de su antigüedad.
La normativa del IVA (Ley 37/1992, artículo 91) establece cinco condiciones que deben cumplirse simultáneamente para beneficiarse del tipo reducido.
No basta con que la vivienda sea antigua: hay que cumplir todos los siguientes requisitos. Si falla uno, la Agencia Tributaria puede exigir el pago del 21% con los recargos e intereses correspondientes.
La vivienda debe haber sido construida hace más de 2 años. Se acredita con la fecha de la escritura de obra nueva, el certificado del catastro o el libro del edificio.
Debe ser una vivienda de uso particular, no un local comercial, oficina ni inmueble de uso empresarial. Las viviendas usadas para actividades económicas tributan al 21%.
El contrato debe incluir mano de obra y materiales conjuntamente. Si solo se contrata mano de obra sin materiales, o solo se compran materiales, el tipo aplicable cambia.
El coste de los materiales aportados por la empresa reformista no puede superar el 40% de la base imponible total. Si se supera, todo el presupuesto pasa a tributar al 21%.
El beneficiario final de las obras debe ser una persona física (particular), no una empresa ni una sociedad. Las personas jurídicas no pueden acogerse al tipo reducido.
Aunque no es obligatoria por ley, muchas empresas solicitan una declaración responsable al cliente donde conste que la vivienda cumple los requisitos. Esto protege tanto al cliente como a la empresa ante una posible comprobación fiscal.
Los números hablan por sí solos. Estos son tres casos reales del tipo de reformas que realizamos en Granollers y el Vallès Oriental.
Presupuesto base: 40.000 €
IVA al 10% = 4.000 € → Total: 44.000 €
IVA al 21% = 8.400 € → Total: 48.400 €
Ahorro con el 10%: 4.400 €
Presupuesto base: 8.000 €
IVA al 10% = 800 € → Total: 8.800 €
IVA al 21% = 1.680 € → Total: 9.680 €
Ahorro con el 10%: 880 €
Si compras los materiales tú mismo en una tienda, pagas el 21% sobre ellos. Sin embargo, la mano de obra que contrates por separado puede aplicar el 10% si se cumplen el resto de requisitos.
Esta fórmula puede ser ventajosa si ya tienes materiales seleccionados o consigues mejor precio directo.
Hay situaciones concretas que no encajan claramente en la regla general. Aquí aclaramos los más habituales.
Las reformas en locales comerciales, oficinas, restaurantes o cualquier inmueble de uso empresarial siempre tributan al 21%, independientemente de la antigüedad del inmueble o del importe de los materiales.
La primera entrega de una vivienda de obra nueva tributa al 10%. Sin embargo, si realizas reformas en una vivienda de obra nueva antes de que pasen 2 años desde su construcción, esas obras tributan al 21%.
Las obras realizadas en zonas comunes de un edificio residencial de más de 2 años de antigüedad (escaleras, fachadas, ascensores, cubiertas) pueden beneficiarse del IVA reducido del 10% si el destino del edificio es predominantemente residencial.
La compra de materiales en tiendas o almacenes (azulejos, sanitarios, parquet, pintura) siempre lleva el IVA general del 21%, ya que no se trata de un servicio de obra sino de una compraventa de bienes.
Una segunda residencia puede acogerse al IVA del 10% si cumple todos los demás requisitos (más de 2 años, persona física, materiales no superiores al 40%). No es necesario que sea la vivienda habitual del propietario para aplicar el tipo reducido.
Las instalaciones de energías renovables (paneles solares, aerotermia) en viviendas también pueden beneficiarse del tipo reducido del 10% cuando se contratan como parte de una obra integral y se cumplen los requisitos generales.
La transparencia fiscal es parte de nuestro compromiso con los clientes. No hay letra pequeña en nuestros presupuestos ni sorpresas en la factura final.
Todos nuestros presupuestos incluyen el desglose claro entre base imponible e IVA aplicado, indicando el porcentaje correspondiente y la justificación legal. Nunca recibirás un precio global sin saber qué parte es IVA.
Emitimos facturas legales con todos los datos obligatorios: NIF de ambas partes, desglose de conceptos, base imponible, tipo de IVA aplicado e importe total. Documentación perfecta para cualquier trámite fiscal o de deducción.
Antes de iniciar la obra, analizamos tu situación concreta y te informamos del IVA que corresponde aplicar. Si tu vivienda cumple los requisitos, estructuramos el presupuesto para que puedas beneficiarte legalmente del tipo reducido.
Nuestro contrato de obra incluye todos los elementos exigidos por la normativa para aplicar el 10%: descripción de trabajos, desglose de materiales y mano de obra, y declaración de la antigüedad y uso de la vivienda. Protección legal para ambas partes.
Si compras los materiales por tu cuenta en una tienda o almacén (azulejos, sanitarios, suelos, etc.), pagarás el IVA general del 21% sobre ellos, ya que se trata de una compraventa de bienes y no de un servicio de obra. Sin embargo, la mano de obra que contrates por separado puede beneficiarse del IVA reducido del 10% si la vivienda tiene más de 2 años y se cumplen el resto de los requisitos legales. En cualquier caso, te recomendamos consultar con nosotros antes de decidir cómo estructurar la reforma.
Sí. Las reformas de baños y cocinas se benefician del IVA reducido del 10% siempre que se cumplan los requisitos generales: la vivienda debe tener más de 2 años de antigüedad, debe ser de uso particular (no empresarial), el contrato debe incluir mano de obra y materiales conjuntamente, y el coste de los materiales aportados por la empresa no puede superar el 40% de la base imponible total. En Reformas Martí gestionamos nuestros contratos para que, cuando sea posible legalmente, nuestros clientes se beneficien del tipo reducido.
Si el coste de los materiales aportados por la empresa reformista supera el 40% de la base imponible total, se pierde el derecho al IVA reducido del 10% y se aplica el tipo general del 21% a todo el presupuesto, incluyendo la mano de obra. En ese caso, es importante que el contrato de obra esté bien redactado y que la empresa cumpla sus obligaciones fiscales correctamente, para evitar problemas ante una posible comprobación de la Agencia Tributaria.
Sí. El IVA reducido del 10% en reformas de vivienda está regulado por la normativa estatal (Ley 37/1992 del IVA, artículo 91) y se aplica en toda España, incluido el Vallès Oriental, Granollers, Canovelles, Les Franqueses, Cardedeu y cualquier otro municipio. No existen diferencias por comunidad autónoma en este aspecto, ya que el IVA es un tributo de competencia exclusivamente estatal.
Cuéntanos tu proyecto y te informamos sin compromiso sobre el IVA aplicable y el presupuesto total con todos los impuestos desglosados.
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